隨著城市經濟的發展，家庭購置汽車數量急劇增加。隨之而來，停車難成了車主們心里不可言說的“痛”，空間有限，汽車數量卻急劇上升，車該停哪里？鄭州立體停車庫維護專家河南長興停車設備有限公司小編在此針對客戶近段時間經常反映的停車難和立體停車庫問題給大家特此澄清幾個觀點，以供大家參考學習：

小區的停車位可分為3類：占用公共空間的停車位；規劃局規劃的地上停車位；地下停車位。占用公共空間的停車位毫無疑問歸全體業主所有，但目前法律對后兩類停車位的所有權規定比較模糊，現實中也存在很多爭議，由此引發的業主、物業和開發商之間的矛盾不斷增多。

小區三類停車位的區別

占用公共空間的停車位：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業主共同所有。如果物業收費停車，必須經過多數業主的同意，如果用于經營，其收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

規劃局規劃的地上停車位：這類車位一般在小區兩棟樓的間隔地帶，是經過規劃局批準的正規停車位，新建的小區中普遍存在。《物權法》中規定由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

地下停車位：開發商一般認為地下停車位歸自己所有，并對外進行出售。其實，因為涉及人防工程等因素，地下停車位的歸屬存在爭議，而且大多數地下停車位并沒有產權證，開發商一般簽訂的也只能是使用合同，而不是買賣合同。

事件

停車收費，業主“辭退”物業

今年4月份，鄭州市加州第一城小區的物業公司決定向有汽車的業主每月收取40元的停車費和一年50元的閘道維護費。

本來是免費停車，一下變成了收費停車，業主們反應不一。一些業主同意并交納了停車費。也有一些業主認為，地面車位應該是全體業主共有的，物業無權收費，物業強制收費的做法嚴重損害了全體業主的利益。

由于雙方僵持不下，最后部分業主采取了堵門的極端做法，但這并沒有解決問題。最后，一些業主向物價部門以及房管部門反映問題。

“一平方米0.38元的物業費已經執行好幾年了，近年來，人力等各方面的成本都在增加。之所以收取停車服務費，是因為業主購房時與我們簽訂了前期物業服務協議，協議規定可以向停放汽車的業主每月收取40元的停車服務費，之前由于車輛少一直沒有執行。”加州第一城小區一名物業工作人員說。

最后，經過相關部門協調，物業先退還了收取業主的停車服務費。

現在加州第一城小區成立了業主委員會，決定將原來的物業公司換掉。物業公司工作人員表示，如果業主委員會更換物業公司，應該進行工作交接，以前業主拖欠的物業費，也一并補齊。目前，物業的相關交接工作并沒有進行完畢。

調查

物業收停車費導致沖突不斷

采訪中，鄭州市東里路上一小區張姓物業管理人員告訴記者，以前由于車輛較少，物業一般都不會收取車位費。隨著車輛的增多，物業公司要投入更多的成本對小區車輛進行管理，收費就不可避免了。因為收費問題，一些物業公司和業主糾紛也隨之產生。

鄭州市紅專路與東明路交叉口君悅城物業對地下停車位“只售不租”的做法，遭到業主的強烈反對。

“地下車位本來收費就比較貴，385元一月，但是后來竟然不能租，只能購買，一個車位十幾萬，很多業主都對物業的做法非常氣憤。”該小區業主李女士說。

君悅城小區共有地下車位415個，剛開始物業租給業主使用，但是合同到期后，在開發商的干預下，不再對外出租，只有購買車位的業主才能停車。

該小區業主雖然多方投訴，相關政府部門也多次調解，但并沒有改變開發商和物業的做法。

“作為小區的地下停車位，應該首先滿足業主的需求，現在很多地下停車位卻空著不讓停，這種做法很不合理。”李女士說。

鄭州市東明路與豐產路交叉口兆邦花園小區的地上停車位的收費標準為每輛車每月150元。業主交錢后，物業會把牌照號噴到車位上，成為業主的專屬停車位。

該小區一些業主反映，車位應該歸全體業主共同所有，物業公司的做法侵犯了其他業主的權益。

在東區某小區居住的張女士反映，3年前，她花了8萬元在小區購買了一個地下停車位，結果還需要交納每月35元的停車服務費，而地上車位只需每月交納50元，感覺挺虧的。

質疑

小區物業是否有權收停車費

小區物業有權收取停車費嗎？鄭州市物價局公共處的一名工作人員說，根據《物權法》第七十四條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。國家發改委建設部2003年出臺的《物業管理辦法》中規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

“利用小區公用道路等畫定的停車位權屬問題是全體業主，這毋庸置疑。若有車的人占用了這些車位，對無車的業主也是一種不公，該如何分配利益關系呢？”物價局工作人員說，根據《物權法》規定，物業對公共停車位進行收費，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并且應該闡明收費的用途、如何分配等事項。

在鄭州市，已經有一些小區物業通過多半業主的同意，進行收費。比如，亞新美好時光小區的物業公司針對地面停車收費問題，發放調查問卷1328份，其中928戶業主同意物業公司收取每車每月100元的停車費，占業主總數的70%。

“現在新建的小區，一般都會簽訂前期物業服務協議，里面會規定物業對地上停車位的收費標準，經過業主簽字，也可以收費。這種合同約定的是停車服務費，而不是車位使用費。當然，前期物業服務協議需要在房管局備案。”物價局工作人員說，這種合同約定不需要物價部門核準。

如果物業公司亂收停車費，根據國務院《物業管理條例》第六十六條第三款規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款。

問題

停車位權屬法律界定模糊

“小區停車位一共分為3種，一種是小區占用公共空間的停車位，一種是小區內經過規劃局規劃的地上停車位，一種是地下停車位。”鄭州市物價局工作人員說，對于后兩種停車位，法律的權屬界定比較模糊。

經過規劃局規劃的地上停車位在新建小區非常普遍。《物權法》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

“但是這個‘當事人’應該屬于誰，是開發商、物業還是廣大業主，目前還沒有明確的解釋。”物價局工作人員說，他們曾向鄭州市法制辦打報告請求界定“當事人”的范圍，但對方回復稱，他們無權對此進行解釋。

對此，鄭州市物價局曾咨詢過房管局，房管局認為歸開發商所有。但業主意見非常大，認為應該歸全體業主共同所有。

對于地下停車位權屬和使用問題，《物權法》規定也由“當事人”之間約定，但這存在很多問題。

河南新動力律師事務所律師朱廣曉說，開發商與業主之間“實力”懸殊較大，在“約定”時一般是開發商出具的格式合同，這本身就不公平。其次，地下車庫很多涉及人防工程，所有權的歸屬存在爭論。

多數地下停車位沒有產權證

盡管地下停車位產權存在爭議，但這并沒有影響到開發商高價賣停車位。在停車位僧多粥少的情況下，地下停車位的價格水漲船高。

一業內人士告訴記者，很多業主反映地下停車位價格高，但很少有業主提出地下停車位歸屬問題。

“對于地面上的房子，開發商需要辦理預售許可證，賣給業主后，辦理產權過戶手續，產權歸業主。但對于地下停車位，開發商拿不到預售許可證的，也辦不了產權證。”該業內人士說，《物權法》實施前，鄭州市房管局辦理了一部分地下停車位產權證，《物權法》實施后，目前大多數地下停車位沒有產權證。

朱廣曉說，開發商開發房子時，如果地下部分已經計入總投資，并攤在房價里，那么，地下停車位就應該是屬于全體業主共同所有。開發商再對外出售地下停車位，構成二次銷售。

因為很多地下停車位沒有產權證，但開發商買賣的現象非常普遍，這種情況該如何界定？

鄭州市物價局工作人員指出，當前，隨著業主慢慢了解相關法律，個別業主開始與開發商較真兒，開發商也在調整。開發商與業主簽訂合同，“賣”給業主的只是使用權。多年后即使產生產權糾紛，開發商也可脫身。

近年來，關于小區停車位使用的糾紛不斷上演。物價局工作人員表示，今后小區物業的收費會越來越規范，但目前亟須在政策、法律上對小區停車位的所有權作出清晰具體的界定。

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